Come si calcola la rata del mutuo
In Italia quasi tutti i mutui usano l'ammortamento "alla francese": rata costante per tutta la durata, composta da una quota interessi (alta all'inizio) e una quota capitale (che cresce nel tempo). La rata mensile si ottiene con questa formula, dove i è il tasso mensile (TAN diviso 12) e n il numero di rate:
rata = capitale × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ)
Esempio pratico
Mutuo di 150.000 € al 3,2% per 25 anni: la rata è di circa 727 € al mese. In 300 rate si restituiscono circa 218.000 €, di cui 68.000 € di soli interessi. Allungare la durata abbassa la rata ma aumenta gli interessi totali: lo stesso mutuo a 30 anni costa circa 649 € al mese, ma oltre 83.000 € di interessi.
TAN e TAEG non sono la stessa cosa
Il TAN è il tasso "puro" con cui si calcola la rata. Il TAEG include anche spese di istruttoria, perizia, assicurazioni obbligatorie e incassi rata: è il numero giusto per confrontare offerte di banche diverse. Un TAN basso con TAEG alto nasconde costi accessori pesanti.